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親の自宅の売却【自分でチャレンジ相続登記】

数ある中からご覧いただきありがとうございます。

 

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東京都板橋区に生まれ育った一人っ子。

 

1996年19歳で、両親が埼玉に購入した新築一軒家に転居。

2015年に私は都内で一人暮らしを始め、父は他界していたので母は一人で暮らし。

その母が2020年に他界。家を少しずつ整理していって掃除まで完了。

気持ちの整理がついたタイミングで売却を決意。

 

売却仲介をしてもらう不動車業者を先月に決定(専任媒介契約)。しかし相続登記はまだしておりませんでした。

 

今回の登記

不動産権利書をみたところ、

私3分の2 母3分の1

の割合での共有名義です。

これは元々は父の持ち分が3分の2だったところ、その全部を息子の私に相続した形です。

家の購入時 父3分の2 母3分の1

      ⇓

父の他界時 私3分の2 母3分の1

 よって今回はこの「母3分の1」を私に移す相続登記になります。

 

相続登記に必要な書類

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まずザックリと分類すると、

  • 登記原因証明情報
  • 住所証明情報
  • 評価証明情報

と3分類できます。 

①登記原因証明情報

登記する理由とすべき人、また申請人の申請意思を示すもの。

今回は親の他界が理由であり、私が唯一の相続人であり、また私が申請しようとしていることを示す必要があります。

住民票の除票→親が他界した

戸籍謄本→相続できるのは私だけ

印鑑証明書→私が申請している

②住所証明情報

申請人の現住所を示すもの。

登記簿には「今どこにいる誰」が所有しているかを記録するので、申請人の現住所を示す必要があります。

③評価証明情報

法務局へ払う手数料を算定する根拠を示すもの。

登記はタダではなく登録免許税がかかり資産評価額によってその税額が決まるので、その算定の根拠を示す必要があります。

 

各書類とそれが必要な意味

なんでその書類が要るのかが分かると感覚的な難易度が緩和されます

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 相続人(私)の戸籍謄本

最新本籍の戸籍謄本によって私と母の親子関係を示します。

被相続人(母)の一生分の戸籍謄本

私以外には相続人がいないことを示すものです。たとえば過去に離婚歴があったりで私以外に子がいたりしないかということが一生分の戸籍謄本で確認できます。

一生分のうち最後の戸籍謄本は、息子である私の戸籍謄本と同じになります。

戸籍というのは過去に何回か戸籍法改正により改製されていて、必要な枚数が人によって変わってきますので、ここはミスしやすいところです。

 

戸籍には「改製原戸籍」というのがあります。最初に聞いた私は「むむ!?」と困惑。

戸籍謄本は以前は手書きで縦書きだったのですが、平成中頃に横書きのワープロにバージョンアップ。現行以前の戸籍を改製原戸籍という。この改製原戸籍は戸籍謄本よりも手数料が高くなってだいたい750円。

しかも改製原戸籍はその当時に書いた担当者の手書きに癖があったり、かつ漢数字などの昔の書き方なので読みづらかったり。

住民票(除票) もしくは戸籍の附票

死亡した人について死亡届が出されることで、生前の住民票から登録が抹消されます。その抹消されたことを示すのが住民票の除票。除票には理由も書かれているので、これで死亡を示せます。

注意点は、住民票発行で本籍地を載せるかどうか選択できるのですが、ここでは載せる必要があることです。

不動産登記簿には所有者の本籍地は載らず、生前の住所で登録されます。

戸籍謄本は親子関係を示せますが本籍地のものであるので、住民票に本籍を載せることで生前住所と本籍地をリンクさせないと、登記簿上の母と戸籍謄本の母とが同じ人物であることが示せないからです。

住民票除票はその人の死後5年を経過すると発行すらできなくなることにもご注意

住民票以外では「戸籍の附票」でも大丈夫です。戸籍の附票は、その人の本籍地とともに、過去から直近までの住所が一覧で載っているので、本籍地と生前住所との繋がりを証明できます。

本籍地は一生の間に何度も変更できますが、当然に最後の本籍地における戸籍の附票になります。

郵送請求時のご注意

役所では手数料を現金で支払いますが、郵送請求の場合は手数料として同額の定額小為替を同封します。

この定額小為替はコンビニでは売っておらず郵便局で買えるのですが、たとえ土曜営業している郵便局であっても、定額小為替を買えるのは平日のみ!しかも貯金窓口なのでだいたい16時まで。

いや~知りませんでした。知ったとき理由がわからず悔しかったな(今もよく分かりません)。

固定資産評価証明書

不動産登記には法務局への手数料として「登録免許税」の納付が必要です。その登録免許税の額を決めるためには固定資産評価証明書に載っているその年度時点での固定資産税評価額が必要です。

この固定資産税評価額の0.4%が登録免許税の金額になります。

課税価格の算定では千円未満切り捨てで、そこから免許税をきめるときは百円未満切り捨てです。

 この証明書の請求では、何年度の証明が欲しいかを記入するのですが、最新のものを請求します。知った今となっては当たり前のことなのですが、私は「何年度!?」と一瞬迷ってしまいました。

固定資産は毎年元旦時点で評価額が更新されていくからなんですね。

この何年度というのは4月区切りです

収入印紙

上記で決めた登録免許税の税額分の収入印紙。買える所は郵便局が一般的。

コンビニや役所でも販売してたりしますが、私のところの役所では200円単位でしか販売していないため枚数が多すぎてしまい郵便局で買うことにしました。

 

登録免許税の収入印紙を貼る台紙

A4のただの白紙でOK。収入印紙を貼ります。

 

印鑑証明書

なりすましの他人ではなく当人(達)が申請していることを示すために提出します。

相続登記は一度も役所等に行かなくても出来るのですが、マイナンバーカードをまだ発行していない人の場合は、印鑑証明書だけは役所に出向かないといけません(郵送請求は不可)。

 相続人が一人ならもしかしたら印鑑証明書は不要かもしれないのでご確認を。

相続人がとても若くてまだ印鑑登録してない場合は実印の登録が必要ですが、ゴム印はダメなのを知らない人がたまにいます。印鑑登録には有効期限や更新がなく、ゴムではいつか欠けたりして不一致を起こすおそれがあるためです。

私は20歳のときにたまたま持っていたひらがなで出来たゴム印で登録しようとしたら、奥の担当者が「クスッ!」と笑って断られた黒歴史があります。

 

登記申請書

まさしく申請書であり第一に必要な書類です。

司法書士に頼まないと出来ない‥とイメージ的に思わせる関門がここかも。

A4作成で複数枚に渡っても大丈夫とのこと。

 

不動産登記申請を自分でやってみるチャレンジ

まず、不動産登記は一般的には司法書士に依頼するらしいということ、その場合には10万円位の手数料を支払って依頼するらしいと知りました。

そこで私は自分でチャレンジしてみることにしました。

司法書士の料金比較の注意

ネット上で登記申請の代行をPRする司法書士はたくさんおられますが、料金のアピールの仕方が様々なのに注意です。一見高いけど全部込みなのもあれば、一見安い料金だけど細々とオプションがあって結局は加算された料金になったりします。

「5万円とかってネットで見たよ」などと知り合いなどから聞くかもしれませんが、一見した格安料金の可能性があるので確認をおすすめします。

申請の方法

申請方法は3通り

  1. 自分で作成して普通に郵送
  2. 法務局の申請用ソフト上から自分で作成してQRコード付きで印刷して郵送
  3. 法務局の申請用ソフトからオンラインで申請

私は②で申請しました。

③のオンラインを最初はやりたくなったのですが、オンライン申請でも登記申請書以外の書類は郵送しなくてはいけないことには変わりがありません。また③は準備に手間がかかるので人生に数回しか登記しないのなら無理に選択しなくてもいいかなと感じます。

書類を揃えて郵送

ようやく書類を揃えて郵送しました。

登記完了証は法務省に取りに行くか郵送してもらうかのどちらかなので、郵送にしました。この場合は返送用の封筒を同封するのですが、書留かつ本人限定受取郵便で送れるようにする必要があります。書留で435円、本人限定で105円の加算でした。

法務局から電話連絡あり

書類に記載した私の連絡先に電話連絡が来ました。

私はうっかり、登録免許税は100円未満切り捨てなのを見落として100円未満まで貼り付けていました。大半の人が放棄されるとのことでしたので、私も50円未満の損失でしたので放棄としました。

 

自分でやってみた感想 ←まだ完了してないので暫定

父の相続の時は母がやってくれていて、司法書士に依頼して安くない手数料を支払ったのだなと、あのとき私が代わりにやってあげていれば節約になったのになと思いました。

弁護士に依頼するような、そもそも素人がやってはいけない専門的なイメージがあって「自分でやれるかどうか」を検証する思考すら当時の私にはありませんでした。

簡単とまではいいませんが、必要書類と、なぜそれらが必要なのかの意味を理解すると、なるほどと思ったり勉強になります。

役所などに幾度か足を運ばねばならないイメージがあるかもしれませんが、そんなことはなくてオンラインと郵送でできます。ですのでいまだに法務局に行ったことがありません。

ただし全部オンラインでっていうのは今のシステムではまだ出来ないんです。意外にも。郵送が必ずあります。

ただし親に知らない子がいたりなど相続人関係が複雑だったりすると気まずかったり面倒も多いでしょう。会ったこともない関係で連絡先も知らないと、戸籍と住民票をたどってその人の現住所を調べて、きちんとした文書を作ってお願いする必要があるでしょうが、それでもその相手はその文書を真に受けない可能性があります。

印鑑証明書だってマイナンバーカードが無い人はわざわざ役所に出向かないといけないわけです。それに、例えば昨今は裁判所命令を装ってお金を振り込ませる手紙の詐欺もありますし、突然きた文書を信じずに無視されるかもしれません。

そういう場合は手数料を払ってでも司法書士等に依頼したほうが確実ノンストレスで大いに助かりそうです。

ですので相続人が兄弟だけなどで複雑でない場合ならばご自分でチャレンジしてみてもいいのではと思います。